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Langfristige Mietverträge – Rechtsnachfolge und Schriftformheilungsklausel

30.09.2014 | Andreas Thomas
Langfristige Mietverträge – Rechtsnachfolge und Schriftformheilungsklausel

Der BGH hat durch Urteile vom 22.1.2014 (XII ZR 68/10) und vom 30.4.2014 (XII ZR 146/12) entschieden, dass der Erwerber einer langfristig vermieteten Immobilie durch eine sog. Schriftformheilungsklausel nicht an einer ordentlichen Kündigung des Mietvertrages gehindert ist, wenn der Veräußerer und der Mieter wesentliche Vertragsbedingungen nicht schriftlich vereinbart haben.

§§ 550, 578 BGB verlangen für einen Mietvertrag über Wohn- oder Geschäftsräume oder ein Grundstück, der für eine längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen wird, dass sämtliche wesentlichen Vertragsbedingungen schriftlich vereinbart werden. Anderenfalls gilt der Mietvertrag für eine unbestimmte Zeit, mit der Folge, dass jede der Parteien ihn unter Einhaltung der gesetzlichen Frist ordentlich kündigen kann. Um das Risiko einer vorzeitigen Kündigung zu vermeiden, verpflichten sich die Parteien i. d. R., im Falle einer Verletzung der Schriftform an der Heilung des Mangels mitzuwirken und nicht aufgrund des Verstoßes den Mietvertrag ordentlich zu kündigen (Schriftformheilungsklausel). Der BGH hat festgestellt, dass eine solche Klausel den Erwerber (oder Nießbraucher) einer vermieteten Immobilie, der kraft Gesetzes (aufgrund des Erwerbes oder Nießbrauches) als neuer Vermieter in den Mietvertrag eintritt, nicht bindet. Eine andere Sichtweise wäre mit dem zwingenden Schutzzweck des § 550 BGB nicht vereinbar. Dieser will in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber die Bedingungen eines langfristigen Mietvertrages eindeutig aus der Vertragsurkunde ersehen kann. In den entschiedenen Fällen hatten die Parteien den Mietvertrag nachträglich geändert (kürzere Festlaufzeit, Optionsrecht des Mieters zur Verlängerung der Festlaufzeit) bzw. im Mietvertrag die Mietflächen nicht hinreichend bestimmt vereinbart. Die darauf gestützten ordentlichen Kündigungen der Erwerber/ neuen Vermieter waren wirksam.

Praxishinweis: Die Feststellungen des BGH betreffen Fälle, in welchen der Erwerber/ neue Vermieter durch die Regelungen, die nicht schriftlich vereinbart sind, belastet wird. Wird er durch solche Regelungen hingegen begünstigt, sprechen gute Gründe dafür, dass er an eine Schriftformheilungsklausel gebunden und eine ordentliche Kündigung treuwidrig wäre. Unbeschadet der Beratung, die in jedem Einzelfall, z. B. auch im Rahmen einer Due Diligence, erforderlich ist, machen die Entscheidungen des BGH deutlich, dass die Nichteinhaltung der Schriftform gemäß § 550 BGB im Veräußerungsfall schädliche Folgen haben kann. Für den Mieter besteht das Risiko einer Kündigung durch den Erwerber/neuen Vermieter. Für den Veräußerer besteht das Risiko, dass der Erwerber/neue Vermieter den Mietvertrag nicht kündigt, aber Schadensersatz wegen nachteiliger Regelungen verlangt, die er aus der Mietvertragsurkunde nicht erkennen konnte.

 

Dies ist ein Beitrag aus unserem Steuer-Newsletter 4/2014. Die gesamte Ausgabe können Sie im Anhang herunterladen. Sie können diesen Newsletter auch abonnieren und erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.